กรณีศึกษา ขายที่ให้ต่างชาติ ในสหราชอาณาจักร จะต้องเสียภาษีอะไรบ้าง

เป็นกระแสวิพากษ์วิจารณ์พอสมควร เมื่อไม่กี่วันที่ผ่านมา คณะรัฐมนตรีได้เห็นชอบ หลักการของกฎกระทรวง ที่ว่าด้วยเรื่องการให้สิทธิต่างชาติ ที่มีศักยภาพสูง ซึ่งแบ่งออกได้เป็น 4 กลุ่ม โดยสามารถถือครองโฉนดได้ ไม่เกิน 1 ไร่ โดยเงื่อนไขคือ ต้องมีการลงทุนวงเงินไม่ต่ำกว่า 40 ล้านบาท เป็นละยะเวลาอย่างน้อย 3 ปี โดยทั้งนี้ เป็นการแก้ไขปรับปรุงกฎกระทรวง ว่าด้วยการซื้อที่ดินของต่างด้าว ปี 2545

จากกรณีข้างต้น ทำให้ความรู้สึกของคนไทย ส่วนใหญ่ เกิดกลัวถึงอนาคตของประเทศ ว่าอาจจะถูกยึดครองโดยต่างชาติได้ และมองว่าเป็นการขายชาติ โดยที่อยู่อาศัยในปัจจุบันนั้น คือ 1 ในปัจจัย 4 การมีบ้านเป็นของตัวเอง นั้นอาจเป็นเป้าหมายของหลายๆ คน แต่การมีเงินนั้น ก็ใช่ว่า จะสามารถซื้อที่อยู่อาศัย ที่ไหนก็ได้ในโลกก็ได้

วันนี้ได้พูดคุยกับประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทยในช่วงเดือน ต.ค. ปีที่แล้ว หลังจากที่ในช่วงกลางเดือน ก.ย. ปีเดียวกัน คณะรัฐมนตรีมีคำสั่งผ่อนปรนเรื่องวีซ่าของชาวต่างชาติ และให้ศึกษาแนวทางการแก้ไขกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับการถือครองที่ดิน ซึ่งคาดกันว่า อาจจะมีการผ่อนปรนเงื่อนไขเกี่ยวกับเรื่องการซื้อบ้านในประเทศด้วย

โดยก่อนหน้านี้ พ.ร.บ.อาคารชุดแก้ไขเพิ่มเติม ฉบับที่ 4 พ.ศ. 2551 อนุญาตให้ต่างชาติสามารถซื้อและถือครองกรรมสิทธิ์ห้องชุดหรือคอนโดมิเนียมในประเทศไทยได้สูงสุด 49% ของพื้นที่ขายของโครงการนั้น ๆ และอีก 51% เป็นสิทธิ์ของคนไทยถือครอง ส่วนที่อยู่อาศัยในแนวราบยังไม่อนุญาตให้ต่างชาติซื้อได้

ที่อยู่อาศัยคือหนึ่งในปัจจัยสี่ การมีบ้านเป็นของตัวเองอาจเป็นเป้าหมายทั่วไปในชีวิตคนเราอย่างหนึ่ง แต่ใช่ว่า มีเงินแล้วจะสามารถซื้อที่อยู่อาศัยที่ไหนก็ได้ในโลก เพราะแต่ละประเทศต่างก็มีกฎหมายของตัวเอง แต่สำหรับอังกฤษแล้ว อาจเป็นหนึ่งในไม่กี่ประเทศในโลกที่ชาวต่างชาติ สามารถเข้ามาซื้อบ้าน หรืออสังหาริมทรัพย์ในประเทศได้เหมือนกับคนในประเทศ

โดยไม่มีเงื่อนไขกีดกันใด ๆ แล้วทำไมสหราชอาณาจักรจึงไม่กลัวว่า ต่างชาติจะเข้ามายึดครองประเทศ ราคาบ้านในสหราชอาณาจักรสูงติดอันดับต้น ๆ ของโลก โดยเฉพาะในกรุงลอนดอน CBRE ผู้เชี่ยวชาญด้านตลาดที่อยู่อาศัยในพื้นที่ใจกลางกรุงลอนดอน ได้ทำรายงานเปรียบเทียบราคาที่อยู่อาศัยเฉลี่ยใน 35 เมืองใหญ่ทั่วโลกในปี 2019

ปรากฏว่า กรุงลอนดอน รั้งอันดับ 8 ราคาที่อยู่อาศัยเฉลี่ยอยู่ที่ 646,973 ดอลลาร์สหรัฐ (ประมาณ 21.6 ล้านบาท) ตามธรรมชาติของกลไกตลาด ของที่มีราคาแพง ผู้ที่มีอำนาจซื้อย่อมมีอยู่จำกัด หากมหาเศรษฐีระดับโลกต้องการกว้านซื้อบ้านในกรุงลอนดอนก็ย่อมจะทำได้ยากกว่าการกว้านซื้อบ้านในกรุงเทพฯ หลายเท่า

แต่นอกจากปัจจัยเรื่องราคาแล้ว การเป็นเจ้าของบ้านในสหราชอาณาจักรยังต้องเสียภาษีอีกหลายอย่างซึ่งบางอย่างไม่มีในประเทศไทย ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย วิเคราะห์ให้บีบีซีไทยฟังถึงเหตุผลที่ทำให้สหราชอาณาจักรไม่กลัวถูกต่างชาติยึดครอง

ภาษี 5 อย่างเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์

ดร.โสภณ กล่าวว่า ในการซื้อบ้านที่สหราชอาณาจักรผู้ซื้อบ้านจะต้องจ่ายภาษีอากรที่ดิน (Stamp Duty Land Tax—SDLT) โดยยกตัวอย่างคร่าว ๆ ว่า ผู้ซื้อบ้านอาจต้องเสียภาษีในอัตรา 5% ของราคาซื้อขาย ขณะที่ “บ้านเรานี่ คนซื้อนี่ไม่ได้เสียนะ คนขายเสีย” นอกจากนี้หากเป็นการซื้ออสังหาริมทรัพย์หลังที่ 2 เพื่อการลงทุน หรือการนำไปให้คนอื่นเช่าต่ออาจจะต้องจ่ายภาษีเพิ่มเป็น 8%

โดยผู้ซื้อจะต้องเสียภาษีเพิ่มอีก 3% จากอัตราเหล่านี้ หากเป็นการครอบครองอสังหาริมทรัพย์หลังที่ 2 เป็นต้นไป ดร.โสภณ ระบุว่า ในกรณีที่เจ้าของอสังหาริมทรัพย์มีรายได้จากอสังหาริมทรัพย์นั้น ก็ต้องเสียภาษีเงินได้ (Income Tax) ตามอัตราระดับรายได้ที่ได้รับ โดยตามกฎหมายปัจจุบัน ผู้อาศัยอยู่ในสหราชอาณาจักรยกเว้นสกอตแลนด์ที่มีเงินได้ 12,570 ปอนด์ ไม่ต้องเสียภาษี

แต่เงินได้ในส่วนที่เกินจากนั้นตั้งแต่ 12,571-50,270 ปอนด์ ต้องเสียภาษีที่อัตรา 20%, 50,271-150,000 ปอนด์ เสียภาษี 40% และส่วนที่เกิน 150,000 ปอนด์ขึ้นไป เสียภาษี 45% แต่ภาษีที่ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทยได้เน้นย้ำคือ ภาษีจากผลกำไรจากส่วนต่างของราคาทรัพย์สิน (Capital Gains Tax) ซึ่งส่วนใหญ่จะต้องจ่ายที่ระดับ 18%

“สมมุติ เราซื้อทรัพย์มาประมาณ 2 แสนปอนด์ แล้วทิ้งไว้ 10 ปีข้างหน้า 5 ปีข้างหน้า เราขายไป จาก 2 แสน ขึ้นมาเป็น 3 แสน สมมุติ ส่วนที่เกินมาเนี่ย ก็ต้องเสีย 18% โห เมืองไทยเราไม่มีอย่างนี้เลยนะ” ดร.โสภณ กล่าว แต่ภาษีเหล่านี้ยังน้อยเมื่อเทียบกับภาษีมรดก (Inheritance Tax) ซึ่งผู้รับทรัพย์สินจากผู้เสียชีวิตต้องจ่าย

โดยปัจจุบันมีการยกเว้นภาษี ในส่วนของทรัพย์สินมูลค่าไม่ถึง 325,000 ปอนด์ แต่ส่วนที่เกินนั้นต้องจ่ายภาษี 40% ดร.โสภณ ระบุถึง ภาษีที่สำคัญอีกประเภทหนึ่งคือภาษีบำรุงเทศบาล (Council Tax) ซึ่งผู้อยู่อาศัยต้องจ่ายให้กับเทศบาลในพื้นที่เพื่อนำไปพัฒนาพื้นที่และบริการสาธารณะ ซึ่งอาจเทียบได้กับ “ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง” ในประเทศไทย

“Council tax เมืองไทยเราก็มีนะภาษีสิ่งปลูกสร้าง แต่เขาบอกว่า 50 ล้านแรกไม่ต้องเก็บ อย่างนี้ก็จบเลย ไม่ต้องเก็บอะไรแล้ว แล้วอย่างนี้ต่างชาติมาซื้อเมืองไทย ก็ไม่ต้องเสียเหมือนกัน” ดร.โสภณ กล่าว โดยอัตราภาษีนี้มีการเรียกเก็บที่แตกต่างกันไปตามระดับราคาของที่อยู่อาศัยและตามเขตพื้นที่ในสหราชอาณาจักร ดร.โสภณ ยกตัวอย่างว่า “เฉลี่ยแล้วก็คาดว่า ราว ๆ สัก 1%”

“ดึงดูดชาวต่างชาติมั่งคั่ง 1 ล้านคน”

นอกจากนี้ดร.โสภณ ยังระบุว่า ระบบการบังคับใช้กฎหมายในสหราชอาณาจักรดีกว่าในประเทศไทยมาก ทำให้โอกาสที่ชาวต่างชาติใช้ช่องโหว่ทางกฎหมายเพื่อหาประโยชน์จากการเข้ามาซื้อบ้านทำได้ยากกว่า “เมืองไทยเราเนี่ย มันสวมบัตรประชาชน แปลงจากคนจีนมาเป็นคนไทยเยอะแยะ ไม่เคยจับมันได้เลยอะ กลายเป็นเรื่องถูกกฎหมาย หรือว่า นอมินี (nominee)” ดร.โสภณ กล่าว

ขอบคุณแหล่งที่มา : thsport.com

สามารถอัพเดตข่าวสารเรื่องราวต่างๆได้ที่ : dennisandlavery.com